Tema stanovanja u Zagrebu ponovno dolazi u središte pozornosti. Zašto baš sada? Jer brojke ne lažu, a stvarnost postaje sve teža: poskupljenje kvadrata nastavlja se bez zaustavljanja, dok sve više građana priznaje da stan – bilo kupljen ili unajmljen – postaje luksuz, a ne osnovna potreba. U jeku najava urbanističkih promjena, planova za stambene politike i sve snažnijih poruka mladih koji ne vide budućnost u Zagrebu, pitanje stambene pristupačnosti postaje jedno od ključnih društvenih pitanja 2025. godine.
U Zagrebu je 2024. godina završila s rekordno visokim cijenama stanova. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS), prosječna cijena četvornog metra novog stana u Zagrebu iznosila je 2.917 eura, što je povećanje od 8,7 posto u odnosu na prethodnu godinu. U drugom polugodištu ta je cijena dodatno narasla na gotovo 3.000 eura (točnije, 2.992 eura).
Rast cijena bilježi se i na nacionalnoj razini – prosječna cijena novog stana u Hrvatskoj u 2024. iznosila je 2.504 eura, odnosno 11,5 posto više nego 2023. Najveći skok cijena zabilježen je u drugim naseljima izvan Zagreba, gdje su cijene u prosjeku narasle za čak 14 posto.
Tko kupuje i koliko se gradi?
Tijekom 2024. godine u Hrvatskoj je prodano ukupno 3.789 novih stanova. Od toga, čak 1.614 ih je prodano u Zagrebu, dok su preostala 2.175 prodana u drugim naseljima. Od ukupnog broja, tek 200 stanova odnosi se na POS (društveno poticana stanogradnja), dok je većinu – 3.589 stanova – prodalo privatno tržište, odnosno trgovačka društva i pravne osobe.
Time se jasno pokazuje da se tržište novogradnje oslanja na komercijalne projekte, dok udio državnog stambenog programa ostaje zanemariv. U praksi to znači da većina novih stanova dolazi s cijenom koju diktira slobodno tržište, bez kontrole ili subvencije koja bi omogućila pristupačnije stanovanje za građane s prosječnim primanjima.
Tko si zapravo može priuštiti stan?
Prema najnovijim podacima DZS-a, prosječna mjesečna neto plaća u Hrvatskoj za ožujak 2025. godine iznosila je 1.392 eura, dok je u Zagrebu prosjek nešto viši – oko 1.547 eura. Međutim, kada se usporede ove brojke s cijenom kvadrata, jasno je da za jedan kvadrat novogradnje u Zagrebu treba gotovo dvije prosječne zagrebačke plaće.
Kada se uračunaju dodatni troškovi poput kapare, dokumentacije, kredita, kamata i opremanja stana – postaje očito da kupnja nekretnine za mnoge ostaje nedostižan san. Procjene govore da samo kućanstva s najmanje dvije iznadprosječne plaće mogu realno planirati kupnju stana u Zagrebu.
Ideje i planovi za 2025. godinu
Uoči 2025. godine, Grad Zagreb najavio je nekoliko inicijativa usmjerenih na poboljšanje stambene dostupnosti. Spominje se revitalizacija POS modela, razvoj novih urbanističkih zona i mogućnost subvencioniranja stanovanja za mlade. No do sada, konkretni rezultati tih najava nisu vidljivi na tržištu. Tržište i dalje vode privatne tvrtke, a cijene se formiraju isključivo prema logici ponude i potražnje.
Nacionalna razina također je prepoznala problem: Vlada RH predstavila je Nacionalni plan stambene politike do 2030. godine, vrijedan 1,95 milijardi eura. Plan uključuje povrat dijela PDV-a i poreza pri kupnji prve nekretnine za mlade, subvencioniranje najamnina i jačanje POS modela. Ostaje pitanje koliko će brzo i učinkovito te mjere biti provedene – i hoće li doista donijeti olakšanje mladima i obiteljima.
Stranci vs. Hrvati – tko kupuje više?
Iako se često stječe dojam da stranci “razgrabe” stanove u Hrvatskoj, službeni podaci govore drugačije. Prema Poreznoj upravi, u 2023. godini od ukupno oko 136.000 kupoprodaja nekretnina u Hrvatskoj, hrvatski državljani bili su kupci u više od 123.000 slučajeva. Stranci su kupili oko 13.000 nekretnina – značajan broj, ali i dalje manjinski udio.
U Zagrebu dominiraju domaći kupci, dok je interes stranaca izraženiji na obali i u turističkim gradovima. Stranci u Zagrebu najčešće ulažu u luksuzne stanove ili poslovne prostore, dok u klasičnim kvartovima i obiteljskim stanovima i dalje prevladavaju domaći kupci.
Tko vodi tržište i što grad ima od toga?
Tržištem nekretnina u Zagrebu upravljaju uglavnom domaći investitori i velike građevinske kompanije. Oni diktiraju tempo izgradnje, visinu cijena i ponudu stanova. Grad Zagreb iz toga crpi prihode kroz komunalne doprinose, porez na promet nekretnina i druge administrativne naknade, što ulazi u gradski proračun i pomaže financiranju javnih potreba.
No postoji i druga strana medalje – rast cijena bez kontrole smanjuje kvalitetu života građana, povećava pritisak na tržište najma i tjera mlade obitelji izvan grada. Dugoročno, to može dovesti do demografske i socijalne neravnoteže u samom srcu glavnog grada.
